Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Выбрать участок для строительства своего «родового гнезда» — дело непростое. Свободные участки под индивидуальное жилищное строительство на территории города  и в престижных загородных районах стоят прилично и ценятся как дефицитный товар. Если участок чрезмерно дешевый, то, скорее всего, он обременен какими-либо проблемами.

В этом разделе сайта мы рассмотрим критерии выбора по порядку.

Правовые аспекты

Что нужно проверить:

1. Участок в любом случае должен пройти процедуру межевания, то есть точное определение его границ. Желательно выполнить межевание за счёт продавца. На руках у нового собственника после сделки купли-продажи должны быть: кадастровый план земельного участка и топографический план с обозначением всех подземных коммуникаций.

2. Лучше выбирать тот участок, который уже зарегистрирован в органах госрегистрации как объект права: собственность или долгосрочная аренда. Если это не сделано, попросите продавца оформить документы или убедитесь с помощью юриста, что у вас не возникнет сложностей с оформлением участка на себя. Помните, что без оформленного права на участок, вы не сможете узаконить свой дом, прописаться там и т.д. и т.п.

3. Участок не должен быть заложен или арестован. На участок не должен быть наложен сервитут, т.е. право прохода, проезда через него. Это можно выяснить, получив выписку из ЕГРП.

4. Убедитесь, что не существует задолженности по налогам за этот участок.

Система водоснабжения

Вода в дом может подаваться из двух типов источников: общих (центральный водопровод, кооперативные артезианские скважины) и индивидуальных (скважина, колодец). Несомненно, лучше иметь доступ к коллективным источникам.

Если с участка нет доступа к водопроводным сетям, то придётся бурить скважину, что довольно накладно. Во многих загородных районах есть существенный минус — глубокое залегание водоносного горизонта. Иногда приходится бурить скважины по 60-80 метров, чтобы добраться до источника воды. В подобных случаях стоимость скважины довольно серьёзная. Зачастую на недорогих участках бурение осложняется массивами гранитных валунов, которые препятствуют доступу к воде.

Чтобы знать, что преподнесёт вам водный слой участка, обратитесь к тем, кто владеет скважинами, пробуренными рядом с вами. Узнайте данные скважин и заключение санэпидстанции о содержании в воде химических и бактериологических примесей.

Грунт

Обязательно нужно знать, какие грунты залегают на участке. На основе этих сведений, будет проектироваться конструкция и тип фундамента вашего дома. Лучше провести исследование грунта ещё до заключения сделки купли-продажи, особенно, если вам предлагают слишком дешёвый участок в привлекательном районе.

Иногда состояние грунта на участке признают настолько неудовлетворительным, что дают рекомендацию полностью заменить его. Однако отказываться от участка, который вам нравится, только из-за того, что невозможно устроить фундамент, указанный в проекте, тоже не стоит. Попытка выбрать участок идеально подходящий для строительства — пустая трата времени. Можно просто скорректировать проект дома под условия местности. Эту задачу для вас решат в течение нескольких дней в нашем архитектурном бюро.

Ещё один важный вопрос — уровень грунтовых вод на участке. Вы сможете проверить это самостоятельно. Сделайте несколько неглубоких скважин ручным буром, если через час в ямках накопится вода, то, скорее всего, вам в будущем понадобиться дренажная система на участке. А чтобы узнать, затапливается ли участок во время весенних паводков и осенних затяжных дождей, вам придётся обратиться к соседям. Участок, чрезмерно насыщенный грунтовыми водами, да ещё и затапливаемый в межсезонье, не оставляет надежд на постройку погреба или подземного гаража.

Канализация

Если участок можно подключить к центральной поселковой канализации, то все проблемные вопросы сразу снимаются. Вам нужно будет лишь получить разрешение на сброс стоков. Если в посёлке общих коммуникаций нет, то придётся устраивать локальную систему. Вам придётся потратить внушительную сумму на постройку надёжного септика — и не только из-за стремления жить комфортно, но и потому, что органы санэпидемстанции строго следят за содержанием частных сливных ям.

Электроснабжение и другие энергоносители

Перед покупкой земельного участка обязательно узнайте, насколько далеко расположена электростанция. В местной администрации наведите справки о том, сколько киловатт вам выделят на коттедж. По расчётам инженеров, нормативное потребление электроэнергии в коттедже площадью 200−300 м² — 20−30 кВт. Но в соответствии с законодательством, на один дом выделяют не больше, чем 10 кВт.

Если вы не сможете «выбить» у местных энергетиков достаточные мощности, то придётся задуматься над устройством собственной электростанции или подстанции, или даже об альтернативных источниках энергии (солнечной или ветряной). Можно серьёзно оптимизировать энергопотребление дома, что тоже стоит серьёзных денег.

В том случае, если районная администрация согласится дать вам мощность порядка 30 кВт, вы сможете не просто бесперебойно пользоваться электрическими приборами, но и организовать электрическую систему отопления.

Несомненно, идеальный вариант, если на участке есть возможность подключения к центральному газоснабжению. Простая и быстрая установка газового котла снимает много проблемных вопросов с собственника коттеджа.

Транспортная доступность

Оцените транспортную доступность. Этот показатель складывается из двух фактов: подъезд к участку и выезд в город.

Убедитесь, что подъезд к дому будет возможен круглый год, в том числе в осенне-весенние дожди и зимние снегопады. Посмотрите, сможет ли к участку подъехать строительная техника: бетономешалки (миксеры) и тяжёлые КАМАЗы.

Анализируя выезд в город, учитывайте не только расстояние до участка, но и загруженность в час пик.

Размер и зонирование участка

Если вам уже рассчитали размеры будущего дома, то соотнесите его параметры с квадратурой и формой участка. Идеальная пропорция 1 к 10, то есть на 1 сотку — 10м² площади дома. Следовательно, для дома площадью 200 м² вам нужно купить участок в 20 соток.

Проектируя дом и надворные постройки (беседки, баню и т.п.), вам необходимо сразу определиться с их ориентацией по сторонам света и расположением на участке и. Для этого сразу обозначьте зоны, на которые будет разбит участок. Традиционно выделяют: зону отдыха, хозяйственную зону, места септика и скважины, гаража для автомобилей, место для бочки с горючим и др. 

В целом участок должен быть простым по форме и удобен для строительства. Перепад высот на нем не должен быть критичным.

Экология

Если для вас экологическая безопасность не пустой звук, то изучите прилегающую местность на факты наличия промышленных предприятий, крупных свалок или транспортных магистралей. В местной администрации поинтересуйтесь планами по застройке района. Если районное управление откажется предоставить данные, загляните в Интернет или опросите сведущих соседей.

Дополнительные критерии выбора

• Живописные окрестности;
• привлекательный подъезд;
• близость соседних домов и защищённость от посторонних глаз;
• отсутствие ограничений на места расположения построек на участке и высоту постройки;
• солнце не закрыто соседними домами и деревьями, не существует ограничений на вырубку деревьев;
• пригодный для садоводства слой почвы;
• наличие возможности телефонизации дома, обеспечения сетью Интернет;
• в населенном пункте централизованы вывоз мусора и доставка почты;
• дороги обслуживаются муниципалитетом
• доступность больницы (поинтересуйтесь, приезжает ли в данную местность скорая помощь), почты, магазинов, пляжей и спортивных площадок;
• возможность страхования строительства и законченных построек;
• общая (в том числе криминогенная) обстановка.

Желаем вам удачного выбора!